Zakup nieruchomości lub zaciągnięcie zobowiązania zabezpieczonego majątkiem często wiąże się z ustanowieniem hipoteki. Choć to pojęcie powszechnie znane, jego prawne niuanse wciąż budzą wiele pytań. W polskim systemie funkcjonuje kilka rodzajów hipotek, z których każda pełni inną rolę i podlega odrębnym zasadom. Zrozumienie ich mechanizmów to klucz do świadomego korzystania z finansowania na zakup nieruchomości.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka stanowi formę ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości, które umożliwia wierzycielowi zabezpieczenie swoich roszczeń na wypadek braku spłaty zobowiązania. Kluczową cechą hipoteki jest możliwość dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia – czyli z nieruchomości – bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Innymi słowy, nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela, hipoteka nie wygasa i w dalszym ciągu zabezpiecza wierzytelność.

Instytucja hipoteki jest uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Ustanowienie hipoteki wymaga dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. To właśnie ten wpis decyduje o powstaniu prawa hipotecznego – hipoteka nie powstaje automatycznie przy podpisaniu umowy kredytowej. W odróżnieniu od zastawu, hipoteka nie wiąże się z przekazaniem posiadania nieruchomości wierzycielowi – właściciel w dalszym ciągu może korzystać z niej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Przedmiotem hipoteki mogą być:

• nieruchomości gruntowe, budynki oraz lokale stanowiące odrębny przedmiot własności,
• prawo użytkowania wieczystego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką, która może być przedmiotem dalszego obrotu.

Zrozumienie, czym jest hipoteka, pozwala lepiej zrozumieć mechanizmy zabezpieczeń stosowane w bankowości oraz w obrocie nieruchomościami. Z punktu widzenia instytucji finansowych wartość nieruchomości, na której ma zostać ustanowiona hipoteka, ma zasadnicze znaczenie dla oceny ryzyka i określenia warunków finansowania.

Rodzaje hipotek w Polsce

W polskim systemie prawnym występują różne rodzaje hipotek, które mają odrębne funkcje i zastosowania. Każdy typ hipoteki jest regulowany odmiennymi przepisami, a różnice dotyczą zarówno sposobu ustanowienia, jak i zakresu ochrony wierzyciela. Poniżej przedstawiono najważniejsze z nich.

Hipoteka umowna – podstawa finansowania nieruchomości

Hipoteka umowna to najczęściej stosowana forma zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych, szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych. Powstaje na mocy porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem, zazwyczaj bankiem. Strony zawierają umowę, w której określają m.in. kwotę zabezpieczenia oraz przedmiot hipoteki. W celu skutecznego ustanowienia hipoteki umownej konieczne jest uzyskanie wpisu do księgi wieczystej.

Ten rodzaj hipoteki może zabezpieczać nie tylko wierzytelności już istniejące, ale również przyszłe – np. w przypadku limitów kredytowych. Elastyczność tej formy zabezpieczenia oraz jej przejrzystość dla obu stron sprawiają, że hipoteka umowna dominuje w praktyce bankowej.

Hipoteka przymusowa – narzędzie egzekucji wierzytelności

W sytuacji, gdy dłużnik nie reguluje zobowiązań dobrowolnie, wierzyciel może sięgnąć po hipotekę przymusową. Ustanawiana jest ona bez zgody właściciela nieruchomości, na podstawie tytułu wykonawczego – może to być wyrok sądu, decyzja administracyjna lub inny dokument uprawniający do egzekucji.

Hipoteka przymusowa ma charakter zabezpieczający – daje wierzycielowi możliwość wpisania swojego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości należącej do dłużnika. Od tego momentu ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi w przypadku egzekucji z nieruchomości. Hipoteka przymusowa jest często stosowana przez organy publiczne, takie jak ZUS, urząd skarbowy czy komornicy sądowi.

Hipoteka łączna – jedno zobowiązanie, wiele nieruchomości

Hipoteka łączna umożliwia zabezpieczenie jednej wierzytelności na kilku nieruchomościach jednocześnie. Każda z obciążonych nieruchomości odpowiada za całość długu – nie proporcjonalnie, lecz solidarnie. Wierzyciel może zdecydować, z której nieruchomości chce dochodzić zaspokojenia – z jednej, kilku lub wszystkich naraz.

Hipoteka odwrócona – finansowanie na emeryturze

Hipoteka odwrócona, choć ma inny charakter niż pozostałe typy, również opiera się na wpisie do księgi wieczystej. To rozwiązanie skierowane głównie do seniorów, którzy chcą uwolnić kapitał zamrożony w posiadanej nieruchomości. W ramach tej usługi właściciel nieruchomości otrzymuje od banku regularne wypłaty lub jednorazową kwotę, a po jego śmierci nieruchomość przechodzi na rzecz instytucji finansującej.

Właściciel ma prawo dożywotnio zamieszkiwać nieruchomość, a wypłacone środki nie muszą być spłacane za życia. Hipoteka odwrócona może stanowić alternatywę dla osób, które nie mają dziedziczących spadkobierców, a potrzebują dodatkowych środków finansowych w starszym wieku.

Zrozumienie, jakie są rodzaje hipotek oraz ich funkcje, jest szczególnie istotne przy podejmowaniu decyzji finansowych. W wielu przypadkach pomocna może okazać się konsultacja z ekspertem, takim jak doradca kredytowy, który pomoże dobrać odpowiednie rozwiązanie zabezpieczające i przeprowadzi przez proces formalny krok po kroku.

Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.

Źródła:

https://www.kasastefczyka.pl/klienci-indywidualni/hipoteki/kredyt-hipoteczny
https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/hipoteka-co-to-jest-i-jakie-sa-rodzaje-hipotek
http://www.prawnikrodzinny.pl/artykul,51,5106,rodzaje-hipotek-i-ich-znaczenie.html
https://notariusz.tychy.pl/blog/hipoteka-czym-jest-i-jakie-sa-jej-rodzaje
https://direct.money.pl/artykuly/porady/co-to-jest-hipoteka