Zamknij

Wszystko, co powinieneś wiedzieć o zarządcy nieruchomości wspólnej

12:25, 30.08.2018 artykuł sponsorowany Aktualizacja: 16:09, 18.01.2019

Kim jest zarządca nieruchomości? Czym różni się od zarządu wspólnoty mieszkaniowej? Jakie obowiązki do niego należą? Podpowiadamy, na czym polega zarządzenie wspólnotą mieszkaniową i na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania, aby cieszyć się z wyboru odpowiedniej osoby lub firmy.

Wspólnota mieszkaniowa – przepisy. Kto może zostać zarządcą nieruchomości

Członkowie wspólnot mieszkaniowych mogą wybrać, w jaki sposób i kto będzie zarządzał nieruchomością lub nieruchomościami, w których posiadają lokale. Zwykle wybierane jest jedno z dwóch rozwiązań

1. Wyspecjalizowana firma – na rynku istnieje wiele firm zajmujących się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami. Do końca 2013 roku, aby posługiwać się tytułem zawodowym zarządcy, konieczne było zdobycie licencji (i spełnienie kilku innych warunków). W styczniu 2014 roku ten wymóg zniesiono i, aby firma mogła wykonywać obowiązki zarządcy, musi:

  • ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej za wyrządzone szkody, wynikające z prowadzonej działalności;
  • ubezpieczyć się od szkód wyrządzonych przez osoby znajdujące się pod jego nadzorem, wykonujące czynności w jego imieniu (jeśli korzysta z usług takich osób);
  • posiadać pełną zdolność do czynności prawnych i zaświadczenie o niekaralności;
  • zawrzeć z klientami stosowną umowę w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

2. Osoba fizyczna – zniesienie obowiązku posiadania licencji zawodowej sprawiło, że zarządcą nieruchomości może stać się nawet osoba wchodząca w skład wspólnoty mieszkaniowej, bądź osoba trzecia. Musi ona, podobnie jak firma, ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej, a także podpisać umowę cywilno-prawną, np. z deweloperem.

Innym rozwiązaniem, z którego korzysta część wspólnot, jest rezygnacja z zatrudnienia zarządcy nieruchomości. Zamiast tego spośród członków wspólnoty wybierany jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który odpowiada za utrzymanie budynku. Osoby, wchodzące w jego skład są najczęściej osobami fizycznymi i właścicielami bądź prawnymi lokatorami mieszkań należących do wspólnoty. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być także zlecony osobom postronnym – jest to wtedy tak zwany zarząd powierzony.

Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową – obowiązki i odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

Zarządca nieruchomości odpowiada za prawidłowe funkcjonowanie budynków – dotyczy to zarówno strony formalnej, finansowej, jak i administracyjnej. Odpowiada za opiekę nad nieruchomościami, utrzymanie części wspólnych, porządek czy bezpieczeństwo. Jest reprezentantem nieruchomości i pośrednikiem między mieszkańcami a właścicielami inwestycji czy instytucjami. Jeśli po zakupie mieszkania będziesz mieć jakiekolwiek wątpliwości czy zastrzeżenia związane z funkcjonowanie wspólnoty lub działaniami dewelopera bądź będziesz planować remont w mieszkaniu, który mógłby naruszyć warunki umowy, w pierwszej kolejności możesz zwrócić się właśnie do zarządcy (więcej informacji na temat remontu mieszkania znajdziesz w artykule: „Zmiany w mieszkaniu deweloperskim – formalności i koszty”). Oto co należy do obowiązków zarządcy nieruchomości:

  • organizacja zebrań wspólnoty;
  • prowadzenie dokumentacji nieruchomości, w tym dokumentacji technicznej i spisu najemców i właścicieli;
  • prowadzenie księgowości, sporządzanie uchwał, regulaminów czy statutów;
  • dbanie o stan techniczny budynku, zapewnianie okresowych kontroli instalacji i kominów oraz usuwanie bieżących awarii i usterek;
  • dbanie o porządek na klatkach schodowych, w piwnicach, na terenie wokół budynku i innych częściach wspólnych;
  • reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej;
  • egzekwowanie realizacji planów inwestycyjnych;
  • dbanie o terminowe opłacanie podatków;
  • zawieranie umów i negocjowanie cen z dostawcami mediów i wykonawcami usług, takich jak wywóz śmieci, prace remontowe czy inne działania związane z realizacją planów inwestycyjnych wspólnoty;
  • składanie rocznych sprawozdań, bilansów i rozliczeń finansowych;
  • ubezpieczenie nieruchomości.

Jak widać, obowiązki zarządcy nieruchomości są rozległe, a samo zarządzanie niesie za sobą dużą odpowiedzialność. Konsekwencje działań zarządcy może odczuć każdy mieszkaniec wspólnoty. Szczególnie istotne są konsekwencje finansowe. Od tego, z jakimi firmami zewnętrznymi zostaną podpisane umowy (np. na wywóz śmieci), zależeć będzie wysokość czynszu. Poza tym zarządca nieruchomości ma duży wpływ na realizację planów inwestycyjnych i remontowych, a co za tym idzie także na komfort i bezpieczeństwo lokatorów.

Zakup mieszkania od dewelopera z narzuconym zarządcą – czy to możliwe?

Ponieważ zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, deweloper jest zobowiązany do wyboru sposobu zarządzania nieruchomością w chwili powstania wspólnoty (czyli po sprzedaży pierwszych mieszkań), bardzo często w umowach podpisywanych z klientami widnieje zapis, w którym deweloper wskazuje konkretną firmę. Zdarza się też tak, że określa czas współpracy z daną jednostką na długie lata. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ w ten sposób deweloperzy mogą wskazać powiązaną ze sobą działalność gospodarczą i czerpać z tego zyski. Poza tym, jeśli deweloper samodzielnie wybierze firmę zarządzającą, może ona nie działać obiektywnie w interesie wspólnoty.

Oczywiście deweloper może również wybrać osobę lub spółkę, która będzie odpowiednio wypełniać swoje obowiązki, a także nie będzie zbyt droga (koszty działalności zewnętrznego zarządcy ponoszą mieszkańcy). Warto jednak wiedzieć, że deweloper nie może odebrać mieszkańcom możliwości wyboru zarządcy – jest to dobrowolna decyzja lokatorów.

Aby odwołać zarządcę nieruchomości, co do którego wyraziło się zgodę w umowie z deweloperem, należy zorganizować głosowanie i przegłosować dewelopera. W przypadku, gdy deweloper podpisał wieloletnią umowę z daną firmą, można powołać się na tak zwaną klauzulę niedozwoloną, która, z punktu widzenia prawa, jest rażąco niekorzystna i nie jest wiążąca dla klientów.

Decydując się na zakup mieszkania, możesz poruszyć kwestię sprawowania nadzoru nad nieruchomością i zwrócić uwagę na odpowiedni zapis w umowie. Dzięki temu unikniesz ewentualnych nieporozumień i niespodzianek.

Chcesz łatwo znaleźć i kupić mieszkanie idealnie dostosowane do Twoich potrzeb i budżetu? Jest na to sposób! Przejdź do narzędzia NAVIDOM!

(artykuł sponsorowany)
facebookFacebook
twitterTwitter
wykopWykop
0%